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西安民生:拟购买资产项目涉及陕西玉龙房地产开发有限****开发的

时间:2018-01-14 02:09来源:网络整理 作者:小灰灰网络
西安民生:拟购买资产项目涉及陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

本报告共一册

西安民生集团股份有限****拟购买资产项目

涉及陕西玉龙房地产开发有限****开发的

“东方红世纪广场”商业裙楼价值

评估报告

西正衡评报字[2011]013 号

西安正衡资产评估有限责任****

XI’AN ZENITH ASSETS APPRAISAL CO.,LTD

二〇一一年二月二十三日

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西安正衡资产评估有限责任****- 1-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

评估报告目录

注册资产评估师声明 ............................................ 3

摘要 ..................................................... 4

评估报告 ..................................................... 9

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概

况 ............................................................ 9

二、评估目的 ............................................. 10

三、评估对象和评估范围 ................................... 11

四、价值类型及其定义 ..................................... 12

五、评估基准日 ........................................... 13

六、评估依据 ............................................. 13

七、评估方** ............................................. 16

八、评估程序实施过程和情况 ............................... 18

九、评估假设 ............................................. 21

十、评估结论 ............................................. 23

十一、特别事项说明 ....................................... 23

十二、评估报告使用限**说明 ............................... 26

十三、评估报告日 ......................................... 27

十四、资产评估机构 ....................................... 28

附件:

一、西安民生集团股份有限****《关于新开民生延安百货店专题会的会

议纪要》(会议纪要[ 2011-1 号]2011 年 1 月 20 日)复印件

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西安正衡资产评估有限责任****- 1-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

二、 西安民生集团股份有限****《企业**人营业执照》(副本)复印件

三、 陕西玉龙房地产开发有限****《企业**人营业执照》(副本)复印

四、 陕西玉龙房地产开发有限****“东方红世纪广场”项目《国有土地

使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工

许可证》及《商品房预(销)售许可证》等五证(复印件)

五、 西安民生集团股份有限****、陕西玉龙房地产开发有限****承诺函

六、 签字注册资产评估师承诺函

七、 西安正衡资产评估有限责任****营业执照复印件

八、 西安正衡资产评估有限责任****资格****复印件

九、 签字注册资产评估师资格****复印件

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西安正衡资产评估有限责任****- 2-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关**律**规和资产评估准则,

恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报

告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理**承担相应的**律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认;所

提供资料的真实**、合****、完整**,恰当使用评估报告是委托方和相关当

事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相

关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我

们已对评估对象及其所涉及资产的**律权属状况给予必要的关注,对评估对

象及其所涉及资产的**律权属资料进行了查验,但不对评估对象的**律权属

做任何形式的保证。对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及

相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限

定条件的限**,评估报告使用者应当充分考虑评估报告**孛鞯募偕琛⑾薅

条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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西安正衡资产评估有限责任****- 3-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

西安民生集团股份有限****拟购买资产项目

涉及陕西玉龙房地产开发有限****开发的

“东方红世纪广场”商业裙楼价值

评估报告

摘要

西正衡评报字[2011]013 号

西安民生集团股份有限****(以下简称“西安民生”)拟购买陕西玉龙

房地产开发有限****(以下简称“玉龙房地产****”)开发的“东方红世纪广

场”商业裙楼(负一层至地上四层)。西安正衡资产评估有限责任****受西安

民生的委托,为委托方拟购买资产事宜涉及玉龙房地产****开发的“东方红

世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)提供评估基准日市场价值的参考

意见。

本报告评估对象为玉龙房地产****开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引

桥与百米大道的交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼价值(包括地下

一层 5,649.61 平方米,地上一层 6,057.81 平方米,地上二层至四层合计

20,902.74 平方米,以上共计 32,610.16 平方米),价值内涵为“东方红世纪

广场”商业裙楼达到商业用房交付使用条件时的市场价值。

本报告评估范围为玉龙房地产****开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引

桥与百米大道交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼(包括地下一层

5,649.61 平方米,地上一层 6,057.81 平方米,地上二层至四层合计 20,902.74

平方米,以上共计 32,610.16 平方米)。评估范围不包括评估基准日应付工程

款(包括相关规费)及评估基准日至“东方红世纪广场”商业裙楼达到交付

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西安正衡资产评估有限责任****- 4-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

使用条件新增的工程款、相关规费及不可预见费等已有负债及或有负债。

根据本次评估目的、市场条件、评估对象的自身条件等因素,本报告选

用的价值类型为市场价值。评估基准日为 2010 年 12 月 31 日。

根据国家有关资产评估的**律、**规和评估准则,本着独立、公正、科

学、客观的原则,实施了必要的评估程序,以资产持续使用、公开市场和适

当的假设为前提,采用市场**和收益**对西安民生拟购买的“东方红世纪广

场”商业裙楼(负一层至地上四层)价值进行了评估,****确定 “东方红世

纪广场”商业裙楼在评估基准日所体现的市场价值如下:

“东方红世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)评估单价为

14,295.77 元/㎡

“东方红世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)评估总价为

466,187,400.00 元(取整)

(人民**大写:肆亿陆仟陆佰壹拾捌万柒仟肆佰圆整)

详见下表:

评估结果汇总表

层数建筑面积(平方米)评估单价(元/平方米) 评估价值(元)取整)

地下一层5,649.6112,932.8973,065,800.00

地上一层6,057.8127,264.00165,160,100.00

地上二层6,967.5815,566.74108,462,500.00

地上三层6,967.589,834.1768,520,400.00

地上四层6,967.587,316.5550,978,600.00

合计32,610.1614,295.77466,187,400.00

特别事项说明:

上述评估结论是在被评估资产持续使用、公开市场和适当的假设前提下,

以评估过程中所能取得的依据、数据、资料为基础得出的。下列事项提请报

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西安正衡资产评估有限责任****- 5-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

告使用者特别关注:

1、 本报告仅对评估对象涉及的资产价值发表意见,评估结论未考虑与

被评估资产相关的负债及或有负债。

2、 玉龙房地产****于 2008 年 5 月 12 日,以东方红世纪广场在建工程

及土地使用权(证号为延市宝国用(2006)第 03247 号)为抵押物,向中国

建设银行股份有限****延安分行借款 10,000.00 万元,借款期限为 2008 年 5

月 12 日至 2011 年 5 月 12 日,该借款同时由自然人赵玉科提供保证担保。截

止评估基准日,该项借款余额为 3,000.00 万元。本次评估未考虑该抵押事项

可能对评估结果造成的影响。

3、 经西安民生与玉龙房地产****共同商定,本次纳入评估范围的“东

方红世纪广场”项目地下一楼至地上四层裙楼的面积以“建筑施工图”途径

测量的各层套内建筑实测面积扣减已出售及预留部分的面积,再加上地下室

****用房等分摊面积为基准,即地下一层:5,649.61 平方米,地上一层:

6,057.81 平方米,地上二层:6,967.58 平方米,地上三层:6,967.58 平方

米,地上四层:6,967.58 平方米,共计 32,610.16 平方米。本次评估未考虑

该面积与将来办理《房屋所有权证》时实测面积的差异可能对本次评估结果

造成的影响;若将来办理《房屋所有权证》时实测面积与本次评估时采用面

积差异较大,则需对该资产重新进行评估。

4、 玉龙房地产****已取得《商品房预(销)售许可证》,证载房屋总

建筑面积为 129,850.00 平方米,其中住宅预售面积 60,660.00 平方米,商铺

预售面积 28,904.00 平方米,商住楼预售面积 32,681.00 平方米。但玉龙房

地产****未取得延安市房地产管理局出具的房屋测绘报告。

“东方红世纪广场”商业裙楼《商品房预(销)售许可证》证载商铺面

积 28,904.00 平方米,按“建筑施工图”途径测量得出的目前实际施工的建

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西安正衡资产评估有限责任****- 6-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

筑面积已超出上述面积 4,475.13 平方米。本次评估未考虑因超规划面积引起

的各种应交的费用、罚款等额外支出对评估结果可能造成的影响。

5、 勘察受限

在本次勘查核实过程中,对于隐蔽工程,因受其特点的限**,影响这部

分实物资产的直接勘察、核实,评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查

阅企业提供的有关图纸、资料,向有关技术人员了解和核实资产的实际使用

状况和使用**能。

6、 本次评估中评估人员对被评估资产进行的实地勘察,仅为一般**的

外观勘查,未借助专用检测仪器对其进行专业**的技术测试。

7、 本报告未考虑本次申报评估资产交易尚应承担的费用和税项等可

能影响其价值的因素,也未对资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。本报

告未考虑本次被评估资产抵押、担保等任何限**因素对评估结论的影响。

8、 在评估基准日后、有效期以内,如果资产数量及作价标准发生变化

时,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方**对资产额进行相应调整;

(2)当资产价格标准发生变化,对资产评估价值产生明显影响时,委托

方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

(3)对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作

价时应给予充分考虑。

9、从评估基准日 2010 年 12 月 31 日至报告出具日期间,中国人民银行

调整了人民**的贷款利率,本次评估未考虑该期后事项对本报告可能产生的

影响。除此以外,评估人员未发**渌也凭摺⒉嫡叩榷云拦澜

果可能产生影响的重大事项。

除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外,对企业存在的可能影响资产

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西安正衡资产评估有限责任****- 7-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

评估值的其他瑕疵事项,在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般

不能获悉的情况下,评估机构和评估人员不承担相关责任。

报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产生

的影响。

本报告仅对西安民生拟购买资产价值之评估目的有效。评估报告使用权

归委托方所有,未经评估机构同意,不得随意向他人提供或公开。除依据**

律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

本评估报告应由委托方报经相关监管部门办理核准或备案手续后生效,

经核准或备案后的评估结论使用有效期为自评估基准日2010年12月31日起至

经济行为实现日相距不超过一年有效。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解

评估结论,应当阅读评估报告正文。

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

西安民生集团股份有限****拟购买资产项目

涉及的陕西玉龙房地产开发有限****

“东方红世纪广场”商业裙楼价值

评估报告

西正衡评报字[2011]013 号

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西安民生集团股份有限****:

西安正衡资产评估有限责任****接受贵****的委托,根据有关**律、**

规和资产评估准则、资产评估原则,采用市场**和收益**,按照必要的评估

程序,对贵****(以下简称“西安民生”)拟购买资产事宜涉及的陕西玉龙房

地产开发有限****(以下简称“玉龙房地产****”)开发的“东方红世纪广场”

商业裙楼(负一层至地上四层)在 2010 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概

本项目委托方为西安民生,产权持有单位为玉龙房地产****,玉龙房地

产****与西安民生为交易关系,业务约定书未约定其他评估报告使用者。

(一) 委托方概况

名称:西安民生集团股份有限****

注册地址:西安市解放路 103 号

**定代表人:马永庆

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西安正衡资产评估有限责任****- 9-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

注册资本:叁亿零肆佰叁拾壹万壹仟捌佰叁拾肆元整

企业类型:股份有限****(上市)

股票代码:000564

股票简称:西安民生

经营范围:国内商业、物资供销业(**律**规禁止的不得经营,专项审

批项目取得许可证后经营),仓储服务、计算机软件开发、****;卷烟、雪茄

烟的零售(许可证有效期至 2013 年 12 月 31 日);企业管理咨询服务、机械

**造、房地产开发、摄影服务;自营和****各类商品及技术的进出口业务,

但国家限定****经营或禁止进出口的商品及技术除外;以下由分支机构经营:

文化****服务、旅馆、理发美容、浴池、洗染、日用品修理、机动车停车场、

汽车清洗装潢、租赁、汽车出租、广告业务、人力资源中介服务、饮食服务;

互联网信息服务(具体业务范围和有效期限按照陕西省通信管理局核发的陕

B2-20070041 号许可证经营)。

(二)产权持有单位概况

名称:陕西玉龙房地产开发有限****

住所:西安市电子城电子正街 22 号

**定代表人姓名:赵玉科

注 册资 本:壹亿圆整

实 收资 本:壹亿圆整

公 司类 型:有限责任****

经 营范 围:房地产开发;房屋****及服务;物业管理。

二、评估目的

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

本报告评估目的是为西安民生拟购买资产事宜所涉及玉龙房地产****

开发的“东方红世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)提供评估基准日

市场价值参考意见。

本项目经济行为依据:

西安民生集团股份有限****《关于新开民生延安百货店专题会的会议纪

要》(会议纪要[ 2011-1 号]2011 年 1 月 20 日)。

三、评估对象和评估范围

本项目评估对象为玉龙房地产****开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引

桥与百米大道的交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼价值(包括地下

一层 5,649.61 平方米,地上一层 6,057.81 平方米,地上二层至四层合计

20,902.74 平方米,以上共计 32,610.16 平方米),价值内涵为“东方红世纪

广场”商业裙楼达到商业用房交付使用条件时的市场价值。东方红世纪广场”

截止评估基准日设定有抵押权,抵押权人为中国建设银行股份有限****延安

分行,抵押权金额为 3,000.00 万元。

评估范围为玉龙房地产****开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引桥与百米

大道交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼(包括地下一层 5,649.61

平方米,地上一层 6,057.81 平方米,地上二层至四层合计 20,902.74 平方米,

以上共计 32,610.16 平方米)。评估范围不包括评估基准日应付工程款(包括

相关规费)及评估基准日至“东方红世纪广场”商业裙楼达到交付使用条件

新增的工程款、相关规费及不可预见费等已有负债及或有负债。

纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。

纳入本次评估范围内的资产为“东方红世纪广场”地下一层至地上四层

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西安正衡资产评估有限责任****- 11-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

商业裙楼,其分布情况及特点如下:

1、项目概况

“东方红世纪广场”项目位于延安市百米大道嘉岭桥引桥东侧。项**

划建设面积 129,850.00 平方米,其中-1 至 4 层为商业部分、5 层以上主要为

商住楼和住宅。本次评估范围内的商业裙楼位于“东方红世纪广场”项目地

下一层至地上四层。

截止评估基准日,“东方红世纪广场”商业裙楼负一层至三层土建、水、

电安装、空调通风、消防基本完成,已具备装修条件;四层土建已经完工,

空调通风、消防工程尚未完成;“东方红世纪广场”项目室外工程土建回填土

基本完工,**岗岩铺贴尚未进行,排污及雨水管道已经接通,给水管道已经

安装完毕,待与市政管网接口,天然气已经接入。

2、项目权证取得情况

“东方红世纪广场”项目权证办理情况如下:

(1) 国有土地使用权证:已取得(延市宝国(2006)第 03427 号);

(2) 建设用地规划许可证:已取得(编号 2006 第 61 号);

(3) 建设工程规划许可证:已取得(编号 (2007)第 24 号);

(4) 建筑工程施工许可证:已取得(编号(2008)第 023 号);

(5) 商品房预(销)售许可证(编号延房预(销)售证 0802 号)

各项权证详细情况见报告附件。

四、价值类型及其定义

经充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素,本次选用

市场价值作为评估结论的价值类型。具体定义如下:

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理**行事且未受任何强迫的情

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西安正衡资产评估有限责任****- 12-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2010 年 12 月 31 日。

此基准日是由西安民生、玉龙房地产****综合考虑此次经济行为的实现

日接近的需要和完成评估工作的实际可能,共同协商后确定。

本评估报告中****计价标准均为基准日有效的价格标准。

六、评估依据

在本次评估工作中,评估人员遵循的具体行为依据、**规依据、准则依

据、产权依据和取价依据主要有:

(一)行为依据

西安民生集团股份有限****《关于新开民生延安百货店专题会的会议纪

要》(会议纪要[ 2011-1 号]2011 年 1 月 20 日)。

(二)**规依据

1、《中华人民共和国企业国有资产**》(2008 年 10 月 28 日 中华人民

共和国主席令第五号);

2、《中华人民共和国******》(2005 年 10 月 27 日 第十届全国人民代

表大会常务委员会第十八次会议修订);

3、《国有资产评估管理办**》(国务院 1991 年第 91 号令);

4、《国有资产评估管理办**实施细则》(国资办发[1992]36 号);

5、《企业国有资产评估管理**行办**》(2005 年 8 月 25 日国务院国资

委令第 12 号);

6、《企业国有资产转让管理**行办**》(2003 年 12 月 31 日国务院国资

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西安正衡资产评估有限责任****- 13-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

委 财政部令第 3 号);

7、《中华人民共和国企业所得税**》(中华人民共和国主席令第 63 号

2008 年 1 月 1 日);

8、《中华人民共和国企业所得税****行条例》(国务院令第 512 号

2008 年 1 月 1 日);

9、《中华人民共和国营业税**行条例》(国务院令 540 号 2008 年 11

月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过);

10、《中华人民共和国营业税**行条例实施细则》(财政**宜拔褡

局令 52 号);

11、《中华人民共和国证券**》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代

表大会常务委员会第十八次会议修订);

12、《信息披露业务备忘录第 16 号—资产评估相关信息披露》(证监会

2008 年 9 月 17 日);

13、《中华人民共和国城市房地产管理**》1994 年主席令第 29 号,2007

年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订);

14、《中华人民共和国土地管理**》(2004 年 8 月 28 日 中华人民共和

国主席令第二十八号);

15、《中华人民共和国土地管理**实施细则》(中华人民共和国国务院

令第 256 号1999 年 1 月 1 日);

16、其他相关的**律、**规、通知等文件。

(三)资产评估准则、规范

1、《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》

(财政部财企[2004]20 号);

2、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

估准则—业务约定书》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—工作底

稿》、《资产评估价值类型指导意见》(中国资产评估协会[2007]189 号);

3、《注册资产评估师关注评估对象**律权属指导意见》(中国注册会计

师协会[2003]18 号);

4、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号);

5、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);

6、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

7、其他相关准则、规范。

(四)产权依据

1、 玉龙房地产****《企业**人营业执照》(副本);

2、 玉龙房地产****土地使用权出让合同、国有土地使用证(延市宝国

用(2006)第 03427 号);

3、 玉龙房地产****建设用地规划许可证(编号(2006)第 61 号);

4、 玉龙房地产****建设工程规划许可证(编号 (2007)第 24 号);

5、 玉龙房地产****建筑工程施工许可证(编号(2008)第 023 号);

6、 玉龙房地产****商品房预(销)售许可证(延房预(销)售证 0802

号)。

7、 玉龙房地产****提供的其他有关资料。

(五)取价依据及其他参考资料

1、 玉龙房地产****《企业**人营业执照》(副本);

2、 延安房地产信息网;

3、 《建设工程投资估算手册》(中国建筑工业出版社 1999);

4、 《陕西省地方工业与民用建设项目投资估算指标》(陕西省计划委员

会);

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

5、 购臵合同、****及付款票据;

6、 资产评估申报资料**孛鞯南钅恳约跋殖】辈旒锹迹

7、 评估基准日(2010 年 12 月 31 日)的存贷款利率;

8、WIND 资讯金融终端;

9、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料,以及评估机构收集

的其他有关资料;

10、评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料;

11、本项目评估人员搜集的有关市场资料、产业经济和宏观经济资料;

12、其他资料。

七、评估方**

(一)评估方**的选择

根据《资产评估准则—不动产》规定,执行不动产评估业务,应当根据

评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场**、收益**

和成本**三种基本方**以及假设开发**、基准地价修正**等衍生方**的适用

**,恰当选择评估方**。

1、《房地产评估规范》5.1.4 规定有条件选用市场比较**进行估价的,

应**允谐”冉**为主要的评估方**。

本次评估选择市场比较**。选择理由主要有:

(1)选择价值类型为市场价值;

(2)估价对象所在区域房地产交易案例较充足,信息资料收集便利,具

备市场**评估的条件。

2、《房地产评估规范》5.1.5 规定收益**房地产的估价,应选用收益**

作为其中的一种估价方**。

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西安正衡资产评估有限责任****- 16-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

因此本次评估选择市场**与收益**进行测算。

(二)评估方**

1、市场**

市场**是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行

比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方

**。

市场比较**公式

交易情况交易日期区域因素个别因素

修正修正修正修正

100()100100

评估价格=可比实例价格×-------- × -------- × -------- × --------

()100()()

运用市场**评估一般采用以下步骤:

(1) 搜集房产所在地的房地产实际交易实例;

(2)选取与待估房产同一**质、同一供需圈内、交易时间接近的三宗实

际交易实例作为可比案例;

(3)对可比案例成交价格做适当处理,进行价格换算(即统一价格单位

及内涵)、价格修正(即交易情况修正)和价格调整(包括交易日期和房地产

状况调整);

(4)求取比准价格;

(5)计算待估房产的评估单价和评估总价。

2、收益**

收益**是利用预期收益原理,求取委估房地产未来正常净收益,选用适

当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加,得到各年净收益现值总和,

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以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方**。

公式:

t

Ai

P

i 1(1Y ) i

其中:P——房地产价格

Ai——每年净收益

Y——房地产还原利率,Y 不等于零

T——收益期限

本次收益**评估的具体评估步骤如下:

(1)确定委估资产的剩余收益年限;

(2)预测在收益年限内的年总收益,主要为租金收益;

(3)预测年经营费用、管理费用、税金及其他费用;

(4)求取年净收益;

(5)选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后,累加得到

各年净收益现值总和,即评估价值。

八、评估程序实施过程和情况

本****自接受委托后,选派资产评估人员,组成专门的资产评估项目团

队,正式进驻产权持有单位开展评估工作,至****出具评估报告,具体实施

过程和情况如下:

(一)接受委托

根据委托方资产评估意向,在正式评估之前,评估人员与委托方、产权

持有单位的有关人员进行了交流。首先向产权持有单位了解工作进度、评估

目的、评估范围和对象、评估基准日等基本事项;接受委托后,我****确定

该项目负责人,成立了评估项目组;并向产权持有单位发送了资产评估清查

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

表格、资产评估需提供资料清单,对资产评估申报工作及需提供的资料进行

了详细的解释。

(二)拟定评估计划

根据本项目的具体情况,**定了资产评估操作方案和计划,拟定收集资

料提纲。根据评估计划和评估方案,本****分别派出专门的评估人员执行本

次评估任务。

(三)资产核实

在玉龙房地产****申报和全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围

内的资产进行了全面核实。核实内容主要为核实开发情况、完工程度、资产

数量、产权、存放地点、管理**度及其他影响评估作价的重要因素。资产核

实过程如下:

(1)指导玉龙房地产****申报资产情况,收集委托评估资产的产权归属

证明文件、建设合同、政府批准证照等资料和反映**能、状态、经济技术指

标等情况的文件资料。

(2)审查和完善资产申报情况

评估人员通过查阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。

然后,根据调查核实的资料,对评估明细表进行完善。

(3)现场实地勘察

依据企业的经营业态特点,对申报资产进行了解。依据资产申报资料,

对申报资产进行清点和现场勘察。在通过查阅施工图纸、设计施工合同等资

料的基础上,对资产的外观、使用状况进行勘察,并对周边市场情况进行调

查了解。

(4)核实产权证明文件

收集并核实国有土地使用权证、建设工程审批****、合同、文件等产权

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

证明资料,查阅产权证原件、购臵合同、付款凭证等资料,以做到委托评估

资产权属清晰。

(四)收集分析市场信息等评估资料

根据委托评估资产的实际状况和特点,通过多种途径搜集可比案例、询

价,收集相关楼盘报价、近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网

上的有关信息、定额标准、取费标准和有关调价文件、企业适用的税种、税

率及享受的税收优惠政策等评估依据,以保证评估业务质量。

通过 WIND 资讯金融终端等,搜集行业状况和相关测算数据;结合评估

对象经营状况、发展前景,了解可能对评估对象产生的不确定****因素,以

确保对评估对象价值判断和测算提供必要依据。

(五)评定估算

评估小组对从现场调查收集的资料进行分析、预测、估算和汇总:

(1)分资产类别对资产进行分析、计算和评估,得出各类资产的初步评

估结果;

(2)对初步评估结果汇总。

(六)评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告。

项目负责人通过汇总、分析评估结果和评估技术说明,在此基础上,对

于市场**和收益**下的评估结果进行分析后,按照有关规定要求,****撰写

出评估报告送交内部审核。

(七)内部审核和与委托方、资产占有方进行沟通

内部审核首先由专家审核小组对商业裙楼的工作底稿和评估报告进行

审核,完成****专业审核的修改完善工作后,报****进行复审;最后由本公

司和委托方对评估报告进行了沟通,并对沟通意见进行修订,将修订后的评

估结果与委托方重新进行了沟通。

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

(八)提交报告

在广泛吸取各方提出的合理意见后,各评估专业小组对有关问题进行讨

论、修正,项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总,报综审部重新审

核通过,由**定代表人对评估报告签发,****完成正式评估报告提交委托方。

九、评估假设

由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。面对

不断变化的市场,以及不断变化着的影响资产价值的种种因素,借助于适当

的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素**时“凝固”在某种状态下,

以便注册资产评估师进行价值判断是必须的。本项目评估假设分为前提假设、

基本假设和具体假设。各项假设分述如下:

(一)前提假设

1、交易假设:资产评估得以进行的一个最基本的前提假设,它是假定

评估对象已经处在交易过程中,评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市

场进行估价。

2、公开市场假设:假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公

开市场是指充分发达与完善的市场条件,指一个有自愿的买者和卖者的竞争

**市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获取足够市

场信息的机会和时间,卖买双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强

**或不受限**的条件下进行的。

3、持续使用假设:持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态,

包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些

处于使用状态的资产还将继续使用下去。

(二)基本假设

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

1、假设产权持有单位在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的

会计政策在所有重要方面基本一致。

2、假设有关税赋基准和政策**收费等不发生重大变化。

3、假设无其他人力不可**拒因素和不可预见因素对产权持有单位造成

重大不利影响。

4、评估范围内的所有资产产权清晰,权属****未来能够办理至西安民

生名下。

5、本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况,对可预计****价

格进行了合理判断,但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对

评估结果产生的影响;

(三)具体假设

1、原地续用假设:假设产权持有单位的资产在评估基准日后不改变用

途原地继续使用。

2、假设“东方红世纪广场”项目超规划建设面积未来可经政府审批并

办理相关手续。

3、评估结论不考虑评估范围内未包括的负债及或有负债的影响。

4、本次评估均是基于“东方红世纪广场”项目能按计划顺利开发完成

和能如期实现工程的竣工验收并根据与西安民生的合同约定如期交房。本次

测算纳入评估范围的“东方红世纪广场”商业裙楼项目价值时,未考虑出现

工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债、不可预测的政府批

准事项改变形成的对评估结论的影响事项;

如果上述各项假设条件不成立,将对评估结论产生重大影响。根据资产

评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生

较大变化时,注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

结论的责任。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的**律、**规和评估准则,本着独立、公正、科

学、客观的原则,实施了必要的评估程序,以资产持续使用、公开市场和适

当的假设为前提,采用市场**和收益**对西安民生拟购买的“东方红世纪广

场”商业裙楼(负一层至地上四层)价值进行了评估,****确定 “东方红世

纪广场”商业裙楼在评估基准日所体现的市场价值如下:

“东方红世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)评估单价为

14,295.77 元/㎡

“东方红世纪广场”商业裙楼(负一层至地上四层)评估总价为

466,187,400.00 元(取整)

(人民**大写:肆亿陆仟陆佰壹拾捌万柒仟肆佰圆整)

详见下表:

评估结果汇总表

层数建筑面积(平方米) 评估单价(元/平方米) 评估价值(元)取整)

地下一层5,649.6112,932.8973,065,800.00

地上一层6,057.8127,264.00165,160,100.00

地上二层6,967.5815,566.74108,462,500.00

地上三层6,967.589,834.1768,520,400.00

地上四层6,967.587,316.5550,978,600.00

合计32,610.1614,295.77466,187,400.00

十一、特别事项说明

上述评估结论是在被评估资产持续使用、公开市场和适当的假设前提

下,以评估过程中所能取得的依据、数据、资料为基础得出的。下列事项提

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

请报告使用者特别关注:

1、本报告仅对评估对象涉及的资产价值发表意见,评估结论未考虑与

被评估资产相关的负债及或有负债。

2、玉龙房地产****于 2008 年 5 月 12 日,以东方红世纪广场在建工程

及土地使用权(证号为延市宝国用(2006)第 03247 号)为抵押物,向中国

建设银行股份有限****延安分行借款 10,000.00 万元,借款期限为 2008 年 5

月 12 日至 2011 年 5 月 12 日,该借款同时由自然人赵玉科提供保证担保。截

止评估基准日,该项借款余额为 3,000.00 万元。本次评估未考虑该抵押事项

可能对评估结果造成的影响。

3、经西安民生与玉龙房地产****共同商定,本次纳入评估范围的“东

方红世纪广场”项目地下一楼至地上四层裙楼的面积以“建筑施工图”途径

测量的各层套内建筑实测面积扣减已出售及预留部分的面积,再加上地下室

****用房等分摊面积为基准,即地下一层:5,649.61 平方米,地上一层:

6,057.81 平方米,地上二层:6,967.58 平方米,地上三层:6,967.58 平方

米,地上四层:6,967.58 平方米,共计 32,610.16 平方米。本次评估未考虑

该面积与将来办理《房屋所有权证》时实测面积的差异可能对本次评估结果

造成的影响;若将来办理《房屋所有权证》时实测面积与本次评估时采用面

积差异较大,则需对该资产重新进行评估。

4、玉龙房地产****已取得《商品房预(销)售许可证》,证载房屋总建

筑面积为 129,850.00 平方米,其中住宅预售面积 60,660.00 平方米,商铺预

售面积 28,904.00 平方米,商住楼预售面积 32,681.00 平方米。但玉龙房地

产****未取得延安市房地产管理局出具的房屋测绘报告。

“东方红世纪广场”商业裙楼《商品房预(销)售许可证》证载商铺面

积 28,904.00 平方米,按“建筑施工图”途径测量得出的目前实际施工的建

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

筑面积已超出上述面积 4,475.13 平方米。本次评估未考虑因超规划面积引起

的各种应交的费用、罚款等额外支出对评估结果可能造成的影响。

5、勘察受限

在本次勘查核实过程中,对于隐蔽工程,因受其特点的限**,影响这部

分实物资产的直接勘察、核实,评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查

阅企业提供的有关图纸、资料,向有关技术人员了解和核实资产的实际使用

状况和使用**能。

6、本次评估中评估人员对被评估资产进行的实地勘察,仅为一般**的

外观勘查,未借助专用检测仪器对其进行专业**的技术测试。

7、本报告未考虑本次申报评估资产交易尚应承担的费用和税项等可能

影响其价值的因素,也未对资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。本报告

未考虑本次被评估资产抵押、担保等任何限**因素对评估结论的影响。

8、在评估基准日后、有效期以内,如果资产数量及作价标准发生变化

时,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方**对资产额进行相应调

整;

(2)当资产价格标准发生变化,对资产评估价值产生明显影响时,委

托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

(3)对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际

作价时应给予充分考虑。

9、从评估基准日 2010 年 12 月 31 日至报告出具日期间,中国人民银行

调整了人民**的贷款利率,本次评估未考虑该期后事项对本报告可能产生的

影响。除此以外,评估人员未发**渌也凭摺⒉嫡叩榷云拦澜

果可能产生影响的重大事项。

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外,对企业存在的可能影响资产

评估值的其他瑕疵事项,在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般

不能获悉的情况下,评估机构和评估人员不承担相关责任。

报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产

生的影响。

十二、评估报告使用限**说明

(一)本评估报告只能用于评估报告**孛鞯钠拦滥康暮陀猛尽

本报告中对前述评估对象价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特

定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途,

并不得与其他与本评估项目无关的评估报告混用。

本评估报告包含的若干备查文件,亦构成本评估报告的组成部分,与本

报告正文是一个完整的整体,且备查文件、评估明细表均不能单独使用,只

能与评估报告正文配套使用方为有效。

本评估结论是本项目注册评估师遵守相关**律、**规和资产评估准则,

对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表的专业意

见。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后

果的责任。

(二)本评估报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产监督

管理部门审查使用,除**律、**规规定以及相关当事方另**级ㄍ猓凑鞯

注册资产评估师及其所在评估机构同意,评估报告的全部内容或者部分内容

不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

(三)本评估报告应由委托方报经相关监管部门办理相关核准或备案手

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陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

续后生效,经核准或备案后的评估结论使用有效期为自评估基准日2010年12

月31日起至经济行为实现日相距不超过一年有效。

(四)纳入本次评估范围的资产产权,评估机构及评估人员对委托方和

产权持有单位提供的**律权属资料和资料来源进行程序**的查验,委托方和

产权持有单位承诺对其所提供的评估对象**律权属资料的真实**、合****和

完整**承担责任。

十三、评估报告日

本评估报告日为二〇一一年二月二十三日。

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西安正衡资产评估有限责任****- 27-

陕西玉龙房地产开发有限****开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告

(本页为签章页,无正文)

十四、资产评估机构

西安正衡资产评估有限责任****

**定代表人(签章)雷华锋

中国注册资产评估师(签章)宋洋

中国注册资产评估师(签章)龙安钢

本评估报告书由西安正衡资产评估有限责任****出具

地址:西安市****路 108 号佳腾大厦 11 层

邮编:710001邮箱:[email protected]

电话:029-87515201传真:029-87511349

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