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王玉龙:产业地产将是未来房地产的风向标

时间:2018-01-14 00:07来源:网络整理 作者:小灰灰网络
产业的精准定位是非常非常重要的。如果定位不准确,这个产业园区必死无疑。

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网()联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。合生创展产业园总经理王玉龙参加此次大会并做主题演讲,题目是:产业园区的定位及金融属**。以下为发言实录:

 

合生创展产业园 总经理王玉龙

  王玉龙:大家好!刚才介绍的其实不是很全面,目前合生创展集团和珠江投资两大集团在做产业地产,为什么要做产业地产?是因为刚才郭总讲的,要把存量的土地盘活,这是第一点。第二点,也是在转型。其实核心就这么两点。

  今天我讲的题目是延续了郭莹辉郭总讲的题目,他刚才说了五个要素,我认为还缺了一个要素,我补充一点。就是产业的精准定位,是非常非常重要的。如果定位不准确,这个产业园区必死无疑。比如你在北京的丽泽商务区,偏要建一个****纺织城和小商品集散城,明显政策不支持你,项目一定活不了。所以我认为一个好的产业定位,不单单契合了政府的规划,同时也是创新融合,****实现产城一体。

  我先分享一下中国房地产未来的发展趋势。我认为中国房地产未来发展趋势是奔着它的品牌化经营、它的营销、招商能力,包括整体的服务能力为基础,逐渐往产业地产进行转型。将来所谓的房地产、所谓的住宅、所谓的商业,逐渐将会被产业地产覆盖。所以产业地产将会是未来房地产的风向标。更多的将会往服务、需求、互联网+、金融这几点深度结合,进行发展。

  未来的产业地产将进入一个什么样的时代呢?进入要么大而专,要么小而精。我举几个简单例子,比如说北京的南四环和南五环有一个星光影视城,它就是小而专的产业城。比如说宋庄的画家村,它也算是一个产业城,它是把所有画家的产业聚集在那里,再形成上下游产业链。比如成都的文化创意产业园,是把一些旧的农村的房子逐渐改造成一个以旅游为产业链的产业新城。我认为将来的产业地产一定是往这种精细化的方向去走。

  刚才郭总讲了孵化和众创的概念,在任何一个产业新城里是必不可少的要素,但是不要放大了看,完全大众创业、万众创新,其实死掉的是90%,那么活着的10%怎么办?活着的10%要让它成功,成功不是要扶持一个企业,我们要扶持一个产业。

  我举一个例子,比如说我去年参加了中国创新创业大赛,这个选手是做动漫设计的,他获得了当时文化创意产业的第二名。我怎么去扶持他呢?一定不是投资,让你把这个动漫设计越做越好,我是投资你让你把这个产业链放大,比如说做玩偶。有人讲熊猫是中国的,功夫是中国的,但功夫熊猫不是中国的,为什么?因为没有把这个产业链形成。同时我帮他做动画片、做影视,这是不是扶持一个产业链呢?而不是给他一些钱,让他把动漫设计做完就完了。

  一线城市供应量逐渐增大,我们要把存量土地盘活,但是存量土地对政府来说是什么概念?不可能变**。我拿了一块地,两千亩、三千亩,我必须开发两百亩做住宅,然后再平衡我的一级开发的成本,然后才能做一级开发建设。一级开发推出一块地,帮助政府卖掉,再返还给你8到12%的一级开发成本,再转去做产业园区,这条路已经行不通了。华夏之前在河北周边这种模式居多,但是这种模式在河北现在能不能行得通了呢?在北京能不能行得通?大家先去想一想,显然是不行。我们就需要一些创新。这种创新是要有一些资本的概念在里面。

  我们产业园区的定位,通过定位把这些要素都给囊括进来。我举几个简单例子,所谓的产业园区的定位离不开大的方向,离开大的方向、离开国家战略层面的方向,这个定位一定行不通,或者是造成了现在一些问题。

  什么问题呢?我举两个例子,第一个例子是天通苑和回龙观,加在一起80万人口,加上昌平区130万人口,每天有200多万人口,通过八达岭高速、立汤路、京承高速涌入到城里,为什么呢?因为中间那段没有承接的功能,没有产业承接。比如说燕郊也是,原来燕郊的定位是国家级的产业园区,但是这几年我不知道是谁的问题,最后变成了睡城,全都是开发住宅,产业没有导入进去,所以就造成了京通快速巨堵无比,几个断头路,都是因为各方利益的竞争,跟北京不能形成有效的协同发展。这是什么问题呢?这就是我们没有关注国家大的方向,去做的产业定位,包括政府,包括企业,都要承担这样的责任。

  未来2025年中国要发展十大领域,这十大领域放在哪个城市、哪个项目上承接,这是我们值得研究的。而不是说国家发展这么多领域,就把一个产业园区全部放进去,那全部放进去也是必死无疑。一个产业园区你偏要放到海南做生物医**研究,明显各大院校不在那里,研究机构不在那里,话语权不在那里,是做不成的。

  我结合这一点,拿出两个案例跟大家分享一下产业园区的定位应该怎么定位。

  中国对外投资合作交易中心,这是我正在做的一个项目。这个项目位于机场二高速金盏乡的桥底下。北区是规划中的第四使馆区,体量非常巨大,当时政府定位是****金融中心。我说那金融街呢?CBD呢?所以我们把这个项目拿来之后,做了一个研究。我要怎么做呢?这个地方的得天独厚的优势有几点。第一,对面是使馆区,到第三使馆区燕莎桥也非常近。第二,有便利的机场二高速的交通,到首都机场只有八公里。****氛围特别浓,本身地块有三所****小学,我们是不是把它定义为以****交往为核心的,正好也是北京****功能之一。我们团队经过研究之后,我认为这个事要这么做。我把它打造一个万国商业使馆区,我把它叫做“永不落幕的世**会”,我们中国的话语权越来越重,我们为什么不能建立一个常态**的以各个国家大使馆为中心的世**展览区呢?我拿到了50个使馆的联合签名,我就拿这份联合签名找朝阳区政府去谈,愿不愿意,愿意干吗?符合北京的政策,符合****的形势,它肯定愿意做。

  同时我配合这个,要打造一个新型的交易平台,只有展览展示不行,还要有交易。所以我做了一个大的交易中心。

  这个就是我做的交易中心的大的图。万国商务会馆区,一个国家一个区。世**会门票100多,我这个门票我收80多,当然只是一个设想,不会收门票的。这样一个形式会形成****展览展示的一个交易的园区。配合这个园区我会做世界企业总部基地,把世界的一些大的企业集中到这里,把中国一些大的企业集**谡饫铮盟瞧笠岛推笠抵湫纬梢桓鲇行У淖试雌教ǎ盟窃谡饫锴⑻浮1热******有71个州,每个州在全中国各个省市找项目,今天找商务部,明天找投促局。在我这里就不需要了,我可以给他们进行有效对接。

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